Как не стать обманутым дольщиком строительства

Реклама

Сейчас в России свыше 75000 обманутых дольщиков. Цифра более чем внушительная! А так как для большинства россиян участие в «долёвке» - единственная надежда получить дешево новое жильё, проблема выбора надёжного застройщика очень и очень актуальная.

Чтобы защищать интересы простых людей и ограничить возможности для мошенников, правительство приняло закон 214-ФЗ, который регулирует отношения дольщиков и застройщиков. Цель закона – повысить ваши шансы вовремя получить честно оплаченную квартиру и снизить для вас риск оказаться обманутым.

По закону застройщик обязан надлежавшим образом оформить права на земельный участок, разрешение на строительство и зарегистрировать проектную декларацию, и только потом может начинать привлекать деньги, заключая договоры долевого участия (ДДУ).

Страхуют все

В 2013 году, решив, что защиту дольщиков нужно усилить, законодатели обязали застройщика гарантировать свою ответственность. То есть, перед тем, как собирать деньги с дольщиков, застройщик обязан не только привести в порядок и зарегистрировать в госорганах все документы, но ещё и обеспечить защиту интересов дольщиков. В настоящее время это делается тремя путями: банковским поручительством, страховкой или членством застройщика в обществе взаимного страхования (ОВС). При наличии таких гарантий, если компания-девелопер (застройщик) обанкротится все дольщики получат компенсацию.

У каждого из этих способов обеспечения защиты дольщиков есть свои особенности. В ОВС выгодно «членствовать» только самым крупным застройщикам. Взнос за вступление высокий, и в случае выплат из фонда ОВС для покрытия убытков при банкротстве одного из членов могут потребоваться повторные взносы – небольшим девелоперам такое просто не по средствам. Банки предоставляют поручительство после продолжительной процедуры согласования и дополнительных требований (спец.депозиты, спец.счета и т.п), что в конечном счете может составить 3-4% стоимости проекта. Прикиньте стоимость одного многоэтажного дома и поймёте, что это ДОРОГОВАТО. А вот страховые компании готовы принять объект на страхование всего за 1,5%-2%, и никаких дополнительных денег и дополнительных обеспечений активов, кроме страховой премии при заключении договора, не требуют.

Мыльные пузыри

Впрочем, и тут не обошлось без подводных камней: среди страховщиков появились «мыльные пузыри», которые надуваются за счёт принятия на страхование всех подряд высокорисковых объектов, не имея при этом ни активов, ни резервов, ни перестраховочной защиты. Застройщики к ним идут довольно активно – кого-то привлекают на низкие тарифы, а у кого-то и выбора нет: нормальные страховщики не хотят их брать, потому что объект сомнительный, и риск слишком высок. «Мыльным пузырям» нет дела до таких мелочей – выплачивать они никому ничего не планируют, да и не смогут при всём желании.

Стоит возникнуть хотя бы одному страховому случаю – и страховщик-пузырь лопнет, обанкротится, оставив всех клиентов без денег. Также неплатёжеспособная страховая компания может лишиться лицензии или права на страхование ГОЗ (гражданской ответственности застройщика) после проверки Центробанком, которая регулярно проводится. Результат в любом случае один: застройщикам, доверившимся ненадежному страховщику, нужно будет в кратчайшие сроки заново переоформить страхование за свой счёт.

Санитары леса

Поэтому Центробанк регулярно оценивает финансовую надежность страховых компаний из числа допущенных к страхованию застройщиков. Среди прочего, от страховщика требуют наличие надежной перестраховочной защиты, наличия собственных средств, перестрахования и активов на сумму 1 млрд рублей. Если ЦБ имеет повод сомневаться в устойчивости страховщика и наличии у него денег и перестрахвания – такой страховщик лишается права страховать ответственность застройщиков. Весной 2015 страховщиков ГОЗ было больше сотни, осенью 2015 — 19, а в июле 2016 их осталось 15.

Такая постоянная чистка в итоге приведет к тому, что останутся исключительно надежные страховые компании, которые будут страховать исключительно надёжных застройщиков. А все «мутные», сомнительные девелоперы просто не смогут застраховаться и начать собирать деньги на свои мутные сомнительные объекты, поэтому быстро «вымрут». Выживут, как и завещал дедушка Дарвин, только сильнейшие.

Решение проблемы

1. Страховые компании в начале года инициировали создание пула страховщиков, который свяжет эти страховые компании солидарной ответственностью. Если убыток у разорившегося застройщика будет до 1 млрд рублей, его покроет из своих средств страхования компания – по закону, она обязана располагать активами на сумму 1 млрд, чтобы иметь право страховать ответственность застройщиков. Если убыток будет больше, всё, что свыше 1 млрд рублей, покроет фонд солидарной ответственности страховщиков.

2. Наконец, будет правильно, если общий для страховых компаний фонд начнет перестраховывать свои риски в Национальной Перестраховочной Компании – для размещения рисков клиентов, попавших под санкции, тем более, что создание НПК было одобрено в начале июля.

Такая система позволит, во-первых, надёжно защитить дольщиков от банкротств застройщиков, а во-вторых, сохранит идущие на перестрахование деньги внутри России. Потому что сейчас почти все крупные перестраховщики с высоким уровнем надёжности находятся в Европе и США.

В такой системе все будут внимательно друг за другом следить: НПК и ЦБ будут внимательно проверять платежеспособность пула страховщиков и его участников, а участники пула будут присматриваться к работе друг друга. Потому что никому не хочется за свой счёт покрывать чужую жадность или непрофессионализм, или что там ещё заставляет брать на страхование сомнительных застройщиков с сомнительными объектами? Каждая страховая, чтобы не заиметь проблем с ЦБ, НПК и пулом, будет очень внимательно проверять всех застройщиков перед тем, как страховать их ответственность. Соответственно, «мутные» девелоперы не смогут застраховать свои объекты, не смогут собирать деньги с дольщиков и повымрут. Естественный отбор!

Рентген для застройщика

Уже сейчас наличие договора страхования со страховщиком говорит о том, что застройщик проверенный, но как всегда есть «но». Перед тем, как принять на себя риски застройщика, страховые компании очень внимательно его проверяют. Мониторинг продолжается на протяжении всего периода строительства и до момента получения застройщиком акта о вводе объекта в эксплуатацию.

Рассказывать о том, как проходит проверка застройщика, оценка рисков, стоит на реальном примере. Например, Альфа-страхование страхует строительные объекты по 214 ФЗ, но в силу специфики и сложности процедуры оценки в этом страховом сегменте делает это весьма редко и неохотно, хотя казалось бы, «крупняки» и должны иметь на это ресурс. Но в последние годы крупные страховые компании «увязли» в ОСАГО и Каско и им было не до построения экспертизы в таких сложных областях, как стройка. Если продолжить рассматривать крупные страховые, то можно привести в пример ВСК, компания тоже более чем избирательна при выборе застройщиков, берет на страхование, в основном дома на высокой стадии готовности, но возникает вопрос, почему? Естественно, чтобы минимизировать собственный риск, но далеко не все дома на территории России готовы к сдаче.

Поэтому, при выборе привлекательного строительного объекта неплохо было опереться не только на историю строительной компании, но и на опыт страховой, страхующей приглянувшийся вам объект, а также специфику ее деятельности, ее экспертизу и опыт работы т.е профессиональная специализация действительно имеет значение. Сейчас на страховом рынке сложилась действительно уникальная ситуация: весь рынок делится на две части — это крупные универсальные компании, которые страхуют всех, и на высокопрофессиональные, специализированные компании, которые может и не продают ОСАГО, но точно знают досконально все в своей области.

Из списка страховщиков, одобренных для страхования ГОЗ Центральным Банком РФ, самый тщательный мониторинг, пожалуй, ведёт «СК Респект»: у них «просвечивание» застройщика проходит сразу на трёх уровнях - это, кстати, весьма нестандартный подход для большинства компаний, работающих на российском рынке.

Первый уровень – отделы маркетинга и андеррайтинга (оценки рисков) в головном офисе компании. Они работают с документами и данными от застройщиков, а также рыночной аналитической информацией. Второй уровень – региональные отделения, которых у этой компании на всей территории РФ предостаточно. Они занимаются сбором и оценкой информации на местах, «щупают» обстановку на местных рынках недвижимости и финансов, и проверяют непосредственно застройщиков. Ну а третий уровень – несколько выездных бригад специалистов по строительству, которые инспектируют объекты по всей стране.

Благодаря вот такой трехуровневой системе оценки становится очевидно - стоит ли доверять застройщику, ведётся ли строительство без нарушений, высока ли вероятность каких-то специфических проблем и форс-мажоров. Полная осведомлённость позволяет вовремя повлиять на застройщика, не давая ситуации усугубиться до заморозки стройки и банкротства. Профилактика всегда проще лечения, верно? И дольщикам проще — надо просто интересоваться, где застрахован застройщик, и, если в нормальной компании, то можно смело покупать квартиру по ДДУ.

Вместо выводов

Государство продолжает совершенствовать законодательство, чтобы обеспечить максимально надёжную правовую защиту для всех участников долевого строительства. Развивается и совершенствует экспертизу и частный сектор – те же страховщики уже выработали эффективные механизмы по отсеиванию недобросовестных застройщиков. Число обманутых дольщиков уже перестало расти, а в скором времени, такими темпами, пойдёт на убыль.

Конечно, не все еще идеально: если бы закон предусматривал передачу страховой компании недостроенного здания и участка под ним, страховщики могли бы просто завершать проблемные строительства самостоятельно. У страховых, работающих в сфере страхования ответственности застройщиков и других «строительных» рисков, однозначно хватит опыта, ресурсов и связей для завершения объекта. Дольщики получали бы свои квартиры быстрее и без траты времени/нервов, а страховые компании экономили бы деньги, потому что достраивать объект, как правило, выходит дешевле, чем компенсировать каждому дольщику полную стоимость его квартиры. Короче, всем бы это было выгодно.

Банальная внимательность при выборе застройщика никогда не будет лишней. Полезная информация для всех, кто планирует участвовать в долевом строительстве и хочет разобраться в теме - вот здесь по ссылке.